Hypothek amortisieren

Amortisation Ihrer Hypothek: einfach erklärt

Alte Weisheiten lehren uns: «Schulden zahlt man zurück, komme, was wolle.» Doch ganz so einfach ist es nicht, insbesondere nicht beim Thema Hypotheken. Die 2. Hypothek müssen Sie amortisieren, die 1. Hypothek nicht unbedingt. Und wenn Sie die Rückzahlung Ihrer Hypothek angehen wollen, stellt sich noch die Frage «Wie?» – als direkte oder als indirekte Amortisation?

Wir unterstützen Sie dabei, die beste Lösung für Ihre Situation zu finden. 

Was ist Amortisation?

Der Begriff Amortisation beschreibt das Zurückzahlen der Hypothekenschuld. Je nach Hypothekenart gibt es Vorgaben, ob und wann Sie den Betrag zurückzahlen müssen.

Betreffend Amortisationspflicht wird primär zwischen der 1. und der 2. Hypothek unterschieden. Die 1. Hypothek deckt bis maximal 67% des Belehnungswerts des Eigenheims. Was darüber hinausgeht, muss über eine 2. Hypothek finanziert werden. Maximal können Sie also 13% der Belehnung über die 2. Hypothek finanzieren.

Die Amortisation der 1. Hypothek ist freiwillig. Eine allfällige 2. Hypothek müssen Sie jedoch innerhalb von 15 Jahren amortisieren. Einen detaillierten Amortisationsplan erstellen unsere Expertinnen und Experten im Rahmen unserer Finanzierungsofferte für Sie.

Sie haben zwei Möglichkeiten, eine Hypothekenschuld zurückzuzahlen: die direkte Amortisation der Hypothekarschuld oder die indirekte Amortisation über die Säule 3a.

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Was ist der Unterschied zwischen der direkten und der indirekten Amortisation?

Der Unterschied zwischen der direkten und der indirekten Amortisation liegt in der Art der Rückzahlung.

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie den geschuldeten Betrag in regelmässigen Tranchen zurück. Dadurch sinkt die Hypothekenschuld und damit auch die Zinsbelastung kontinuierlich. Allerdings können Sie so weniger Steuerabzüge für die Schuldzinsen geltend machen.

Auch wenn es ganz natürlich ist, eine Schuld (möglichst schnell) zurückzahlen zu wollen, und es ein gutes Gefühl gibt, die Summe kontinuierlich schrumpfen zu sehen, lohnt es sich, einen Blick auf die individuelle Lebenssituation zu werfen. Gemeinsam finden wir die Lösung, die optimal zu Ihren Bedürfnissen passt. Aus diesem Grund kommt die direkte Amortisation häufig nur dann zum Zuge, wenn die indirekte Amortisation bereits ausgeschöpft oder nicht möglich ist.

Indirekte Amortisation

Die indirekte Amortisation Ihrer Hypothek ist nur möglich, wenn Sie die Liegenschaft selbst bewohnen und als Eigentümerin respektive Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind.

Sie zahlen den zurückzuzahlenden Betrag in die Säule 3a ein. Dieses Konto ist bei der BEKB verpfändet. Nach Ablauf der vereinbarten Frist oder spätestens bei Ihrer Pensionierung wird das Vorsorgekonto aufgelöst und der Betrag wird zur Rückzahlung der Hypothek eingesetzt.

Wenn Sie Ihre Hypothek zurückzahlen wollen, beziehungsweise müssen, lohnt sich in der Regel die indirekte Amortisation am meisten. Sie bringt nämlich gleich drei Steuervorteile:

  • Die Höhe der Hypothekarschuld und der Hypothekarzins bleiben während der gesamten Dauer gleich hoch und können entsprechend steuerlich geltend gemacht werden.
  • Die Einzahlungen in Ihre Säule 3a können Sie vom steuerbaren Einkommen abziehen.
  • Bei Bezug des Guthabens aus der 3. Säule (nach Ablaufen der Frist profitieren Sie von einem Vorzugssteuersatz.

Vor- und Nachteile der direkten und der indirekten Amortisation

   Vorteile  Nachteile
Direkte Amortisation
  • Ihre Schuld und Ihre Zinsbelastung sinken mit jeder Tranche 
  • Sie können weniger vom steuerbaren Einkommen abziehen 
Indirekte Amortisation 
  • Zusätzliche Steuervorteile durch Beiträge in die Säule 3a
  • Zinseszinseffekt während der Anlagedauer in der 3. Säule
  • Vorzugssteuersatz beim Bezug des 3a-Vermögens
  • Schuldenstand und Zinsbelastung bleiben während der gesamten Laufzeit gleich hoch

Amortisation der 1. Hypothek: sinnvoll oder nicht?

Es ist zwar nicht obligatorisch, aber grundsätzlich möglich, die 1. Hypothek zu amortisieren. Bei Festzinshypotheken kann die Amortisation im Regelfall erst nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit erfolgen. Möchten Sie Ihre Festzinshypothek vorzeitig amortisieren, fällt eine Vorfälligkeitsgebühr an. Die variable Hypothek und die SARON-Rollover-Hypothek können Sie auch laufend in kleineren Tranchen amortisieren.

Die Frage, ob sich eine Amortisation der 1. Hypothek lohnt, hängt von Ihrer Einstellung und Ihren Lebensumständen ab. Dabei ist die wichtigste Frage: Was passiert mit dem Geld, falls Sie die Hypothek nicht amortisieren? Wird das Geld sonst einfach auf einem Konto parkiert oder in Wertschriften angelegt? Oder brauchen Sie das Geld zum Leben respektive für etwas mehr Flexibilität und Sicherheit, zum Beispiel als Notgroschen?

Eine Amortisation der 1. Hypothek ist nur dann sinnvoll, wenn Sie sich sicher sind, dass Sie das Geld nicht brauchen, und es sonst einfach auf einem Konto (mit niedrigen Zinsen) liegen würde. In der Regel lohnt es sich mehr, die 1. Hypothek nicht zu amortisieren, die damit verbundenen Steuervorteile auszukosten und allfällig überschüssiges Geld stattdessen in rentablere Anlageformen zu investieren.

Eine endgültige Antwort auf diese Frage hängt aber natürlich von Ihrer Gesamtsituation und Ihrem Anlagerisikoappetit ab. Lassen Sie sich deshalb von unseren Expertinnen und Experten zu Ihrer individuellen Situation beraten.

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