Grundsätzlich sind die jährlichen Unterhaltskosten steuerlich abzugsfähig. Dafür gewähren die kantonalen Steuerämter einen Pauschalabzug von meist 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts. Liegen Ihre Ausgaben innerhalb dieses Betrags, können Sie sie vollständig von den Steuern abziehen.

Sind die Investitionen allerdings höher als die kantonale Pauschale, wird zwischen werterhaltenden und wertsteigernden Massnahmen unterschieden. Nur erstere sind in diesem Fall steuerlich in der ordentlichen Steuererklärung abzugsfähig (letztere sind auch steuerlich abzugsfähig, aber nur bei der Grundstückgewinnsteuererklärung). Falls Sie die Pauschale nicht wählen, gilt zu beachten, dass jede Rechnung mittels Rechnungsdatum und der ausgeführten Arbeit dokumentiert wird.

Zu den werterhaltenden Investitionen zählen hauptsächlich folgende Massnahmen.

• Sanierungen, die den Wert der Liegenschaft erhalten: Dazu gehören beispielsweise die Erneuerung von Bad oder Küche, das Streichen von Wänden und Fassaden sowie vergleichbare Arbeiten, die den bestehenden Zustand der Liegenschaft erhalten.
• Energiesparmassnahmen und Investitionen in energetische Sanierungen: etwa der Einbau einer besseren Wärmedämmung, die Installation einer Solaranlage oder einer Wärmepumpe.
• Wartungs- und Reparaturkosten: Laufende Kosten für Wartungen und Reparaturen können in vielen Kantonen steuerlich geltend gemacht werden, auch wenn sie den Pauschalabzug überschreiten.

Wichtig: Kosten, die durch Förderbeiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde gedeckt werden, können Sie nicht von den Steuern abziehen.

Anders ist es bei den Kosten für Sanierungen, die den Wert der Immobilie dauerhaft erhöhen, also bei wertsteigernden Renovationen. Diese lassen sich nicht von den Steuern abziehen, sondern können erst im Rahmen der Veräusserung bei der Grundstückgewinnsteuer geltend gemacht werden. Darunter fallen beispielsweise Anbauten, Aufstockungen oder der Ersatz einer Standard- durch eine Luxuslösung.

Ein Beispiel:

Die komplette Sanierung einer Küche aus den 80er-Jahren mit gleichwertigen, aber modernen Geräten ist werterhaltend und kann vollständig abgezogen werden. Wird aus der alten Küche aber eine luxuriöse Designerküche mit integriertem Weinkühlschrank, ist die Investition mindestens teilweise wertvermehrend.

Diese Sanierungskosten sind im Kanton Bern abzugsfähig

Im Kanton Bern gilt je nach Alter des Eigenheims ein unterschiedlich hoher Pauschalabzug für Sanierungen:

• 20 Prozent des Eigenmietwerts bei Eigenheimen, die älter als 10 Jahre sind
• 10 Prozent des Eigenmietwerts bei Eigenheimen, die bis zu 10 Jahre alt sind

Anstelle des Pauschalabzugs können Sie auch die tatsächlich angefallenen, steuerlich anerkannten Kosten geltend machen. Dazu gehören:

• Unterhaltskosten, Versicherungsprämien sowie Betriebs- und Verwaltungskosten
• Investitionskosten, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen
• Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau
• Denkmalpflegekosten 

Unabhängig vom Pauschalabzug sind zudem die Liegenschaftssteuern und die Baurechtszinsen abzugsfähig. Welche Kosten Sie in welchem Umfang von den Steuern abziehen können, hält die Steuerverwaltung im Merkblatt 5(PDF, 485.6 KB) fest.

Diese Sanierungskosten sind im Kanton Solothurn abzugsfähig

Der Pauschalabzug für Sanierungen beträgt im Kanton Solothurn:

• 10 Prozent bei Eigenheimen, die bis zu zehn Jahre alt sind
• 20 Prozent bei Eigenheimen, die älter als zehn Jahre sind

Übersteigen die effektiven Kosten den Pauschalabzug, können bei Liegenschaften im Privatvermögen unter anderem folgende Aufwendungen geltend gemacht werden:

• Unterhaltskosten (werterhaltende Aufwendungen)
• Sachversicherungsprämien, etwa für die Brand-, Wasserschaden- und Gebäudeversicherung sowie die Haftpflichtversicherung des Grundeigentümers oder der Grundeigentümerin
• Kosten für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen an bestehenden Bauten
• Mehrkosten für behördlich angeordnete denkmalpflegerische Arbeiten
• Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau
• Verwaltungskosten von Dritten bei Stockwerkeigentum

Dabei gilt: Ist eine Investition teilweise wertvermehrend, ist nur der werterhaltende Anteil abzugsfähig. Die entsprechenden Richtwerte finden Sie im sogenannten Ausscheidungskatalog des Kantons Solothurn. 

Werterhaltende Investitionen dürfen grundsätzlich in der Steuererklärung nur in dem Jahr geltend gemacht werden, in dem sie anfallen. Je nach Kanton ist das Rechnungs- oder das Zahlungsdatum dafür entscheidend, in welcher Steuerperiode der Abzug erlaubt ist – in den Kantonen Bern und Solothurn ist das Rechnungsdatum massgebend.

Zudem unterscheidet der Kanton Bern klar zwischen Akontorechnungen und Teil- oder Schlussrechnungen. Denn Akontorechnungen entsprechen nicht zwingend dem Fortbestand der Arbeiten und sind daher in Bern nicht abzugsfähig. Der gesamte Betrag kann erst bei der Schlussrechnung in Abzug gebracht werden. Bei Teilrechnungen sind die getätigten Arbeiten hingegen klar ausgewiesen – daher können sie steuerlich im Steuerjahr des Rechnungsdatums geltend gemacht werden.

Wichtig: Der Abzug ist auf die Höhe des steuerbaren Einkommens begrenzt. Übersteigen die Investitionen diesen Betrag in einem Jahr, verpufft ein Teil des Steuervorteils. Es lohnt sich daher, werterhaltende Renovierungen zeitlich zu staffeln, um die grösstmöglichen Abzüge nutzen zu können. 

Ausnahmen sind die Kosten für energetische Investitionen und Renovationen. Diese können Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer über bis zu drei Jahre geltend machen und somit Steuern sparen. Allerdings müssen sie in jedem Jahr jeweils den maximal möglichen Abzug vornehmen, bevor sie Teilsummen auf die Folgejahre schieben können.

Wichtig: Eine genaue Dokumentation aller Ausgaben inklusive Rechnungstext ist zentral. Kann die Steuerbehörde die Investitionen nicht nachvollziehen, gewährt sie in der Regel keinen Steuerabzug. 

Mit folgenden Tipps können Sie die Steuervorteile bei der Sanierung des Eigenheims bestmöglich nutzen.

Sanierungsmassnahmen bündeln

Planen Sie die Sanierung des Eigenheims langfristig und so genau wie möglich. Das Ziel ist, dass Sie in Jahren mit normalem Unterhalt den Pauschalabzug geltend machen, der im besten Fall höher ist als die tatsächlich angefallenen Kosten. Und in Jahren mit unregelmässigen Sanierungsmassnahmen deutlich über die Pauschale kommen, um von den höheren Steuerabzügen zu profitieren.

Wichtig: Die Optimierung der eigenen Steuern sollte nicht zur Folge haben, dass Sie eine wichtige Renovation verschieben. Der finanzielle Schaden wird schnell deutlich höher als die möglichen Steuerersparnisse.

Steuerprogression brechen

Verteilen Sie grosse Investitionen wenn möglich auf mehrere Jahre. Es zahlt sich mehr aus, wenn Ihr steuerbares Einkommen in verschiedenen Steuerperioden deutlich tiefer ist, als wenn Sie es vereinzelt auf null reduzieren. Der Grund ist die Steuerprogression beim Bund und in vielen Kantonen, durch die ein höheres Einkommen mit einem höheren Steuersatz belegt wird.

Wertsteigernde Investitionen in energetische Massnahmen abziehen

Um energetische Sanierungen zu fördern, können die entsprechenden Investitionen auch dann steuerlich abgezogen werden, wenn sie den Wert des Gebäudes erhöhen. Und zwar über bis zu drei Jahre. Das bedeutet, Sie können mit energetischen Massnahmen mehrfach profitieren.

Neben den Steuerabzügen haben Sie nach der Sanierung tiefere Heiz- und sonstige Unterhaltskosten sowie eine bessere Klimabilanz.

Zudem bieten viele Banken attraktive Konditionen bei der Finanzierung an, beispielsweise die BEKB mit der Festhypothek myky oder der SARON Rollover Hypothek myky.

Wichtig: Viele Kantone und Gemeinden unterstützen Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer bei energetischen Sanierungen finanziell. So sinken die Kosten für eine Wärmepumpe durch Fördergelder deutlich. Damit sind die oft hohen Investitionen einfacher zu stemmen, aber die Förderungen reduzieren auch den möglichen Steuerabzug.

Umgesetzte Massnahmen genau dokumentieren

Spätestens wenn die Investitionen höher als der pauschale Steuerabzug sind, brauchen Sie alle Quittungen und Belege der ausgeführten Arbeiten. Ansonsten lässt die Steuerbehörde die Abzüge nicht zu.

Deshalb ist die sichere Aufbewahrung der Unterlagen zentral. Am einfachsten geht es, indem Sie einen Sanierungsplaner wie myky nutzen. In diesem können Sie die Dokumente und Quittungen aller Sanierungsprojekte unkompliziert und sicher ablegen. So haben Sie immer und überall die komplette Übersicht.

Falls Sie nicht genau wissen, welche Unterlagen Sie konkret benötigen, können Sie direkt bei der Steuerbehörde nachfragen – so sind Sie auf der sicheren Seite.