Eigenmietwert: ein Instrument für die Steuern – BEKB

Spätestens beim Ausfüllen der Steuererklärung werden Besitzerinnen und Besitzer von Wohneigentum Jahr für Jahr mit dem Eigenmietwert konfrontiert. Denn wer in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus wohnt, deklariert das «fiktive» Einkommen in der Steuererklärung. Doch was hat es mit dem Eigenmietwert genau auf sich und welche Folgen hat er auf die Steuerrechnung? 

Vereinfacht erklärt entspricht der Eigenmietwert der Summe, die Sie mit der Vermietung Ihres Eigenheims erzielen könnten. Den Betrag müssen Sie zu Ihrem steuerbaren Einkommen dazurechnen. Das Resultat: höhere Einkommenssteuern, obwohl nicht ein Franken mehr auf dem Konto liegt beziehungsweise Ihnen zugeflossen ist.

Das klingt erst einmal unfair. Dabei ist das Ziel des Eigenmietwerts genau das Gegenteil. Er soll nämlich für mehr Steuergerechtigkeit zwischen Hauseigentümerinnen und Mietern sorgen. Konkret soll man mit dem Besitz einer Immobilie steuerlich nicht besser fahren, als wenn man das identische Objekt mietet.

Denn wer in den eigenen vier Wänden wohnt, hat auch steuerliche Vorteile. Mit den Abzügen für Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten sinkt das steuerbare Einkommen und damit auch die Steuerrechnung.

Den Eigenmietwert einer Immobilie legen jeweils die kantonalen Steuerbehörden fest. Dazu wird zunächst die Marktmiete der Liegenschaft geschätzt. Dies geschieht anhand verschiedener Faktoren wie: 

• des örtlichen Mietzinsniveaus,
• der Wohnfläche,
• der Lage,
• der Bauweise und 
• des Alters der Immobilie. 

Den Eigenmietwert bestimmt die Behörde anschliessend auf Basis der Marktmiete. Die genaue Berechnung ist, typisch Schweiz, in jedem Kanton etwas unterschiedlich.

Es gibt aber eine Untergrenze: Gemäss einem Bundesgerichtsentscheid muss der Eigenmietwert für die Kantonssteuern mindestens 60% der Marktmiete betragen. Bei der direkten Bundessteuer liegt die Untergrenze bei 70% der Marktmiete.

Übrigens: Bei einer Zweit- oder einer Ferienwohnung wird der Eigenmietwert ebenfalls berechnet. Allerdings kommt dabei der höhere Mietwert für die direkte Bundessteuer auch für die kantonalen Steuern zur Anwendung. Denn die Förderung von Wohneigentum über einen tieferen Eigenmietwert gilt nur für Liegenschaften, die als Hauptwohnsitz dienen.

Berechnung des Eigenmietwerts im Kanton Bern

Im Kanton Bern basiert der Eigenmietwert auf dem sogenannten Protokollmietwert. Das ist der Basismietwert, der aus der Bewertung eines Grundstücks nach den Normen der kantonalen Schätzungskommission resultiert.

Um den Eigenmietwert zu berechnen, wird der Protokollmietwert anschliessend mit dem massgebenden Mietwertfaktor multipliziert. Dieser ist für jede Gemeinde individuell festgelegt. Zur Förderung des Wohneigentums gelangt im Kanton Bern dabei für die Kantonssteuern ein tieferer Mietwertfaktor zur Anwendung als bei der direkten Bundessteuer. Der kantonale Eigenmietwert ist dadurch 14,5% tiefer.

So beträgt der Mietwertfaktor für die Kantonssteuern in Bätterkinden beispielsweise 90%, bei der direkten Bundessteuer sind es 106%. Im Stadtberner Lorraine-Quartier sind es 61% für die Kantonssteuern und 72% für die Bundessteuer.

Den Mietwertfaktor ab Steuerjahr 2020 für alle Berner Gemeinden finden Sie in dieser Übersicht.

Berechnung des Eigenmietwerts im Kanton Solothurn

Der Kanton Solothurn legt der Berechnung des Eigenmietwerts den Katasterwert (KS-Wert) zugrunde. Dieser wird von Fachleuten geschätzt und beträgt zwischen 25% und 45% des Verkehrswerts der Liegenschaft.

Bei einem Katasterwert bis 240’000 Franken beträgt der Eigenmietwert pauschal zwischen 8,8% und 10,63% des Katasterwerts. Die genaue Zahl hängt davon ab, in welcher Gemeinde das Grundstück liegt. Jede Ortschaft ist in eine von fünf Gemeindegruppen eingeteilt, für die jeweils ein bestimmter Prozentsatz gilt.

Die Einteilung aller Gemeinden im Kanton und die genauen Prozentsätze für die Berechnung des Eigenmietwerts finden Sie hier.

Anders ist es bei Gebäuden, bei denen die Katasterschätzung einen Wert über 240’000 Franken ergibt. Hier wird der Eigenmietwert im Rahmen einer Einzelbewertung bestimmt und beträgt zwischen 60% und 90% des Mietwertes. 

Der Eigenmietwert erhöht Ihr steuerbares Einkommen und damit Ihre Steuerrechnung, wenn Sie Eigenheimbesitzerin oder -besitzer sind. Diesen Effekt können Sie aber durch Abzüge der bezahlten Hypothekarzinsen und der Unterhaltskosten mindestens teilweise ausgleichen.

In Zeiten mit tiefen Zinsen ist der Eigenmietwert für viele Liegenschaften tendenziell höher als die bezahlten Schuldzinsen und der Pauschalabzug für den Liegenschaftsunterhalt. Somit erhöht sich das steuerbare Einkommen.

Steigen die Hypothekarzinsen hingegen an, wird der Schuldzinsenabzug höher. In Hochzinsphasen ist es sogar möglich, dass diese Abzüge höher sind als der Eigenmietwert. In dem Fall können sich Eigentümerinnen und Eigentümer mit der heutigen Regelung über eine tiefere Steuerrechnung freuen. Das gilt auch, wenn die effektiven Unterhaltskosten höher sind als der Pauschalabzug.

Beispielrechnung: So wirkt sich der Eigenmietwert auf die Kantons- und Gemeindesteuern im Kanton Bern aus:

Familie Koller, wohnhaft in Thun: 

• Steuerbares Einkommen: CHF 80’000.–  
• Hypothek: CHF 600’000.– 
• Zinssatz: 2,5% 
• Protokollmietwert Eigenheim: CHF 30’000.– 

Berechnung der Steuerfolgen des Eigenmietwerts:

• Eigenmietwert (Mietwertfaktor von 76%): CHF 22’800.–
• Hypothekarzinsen: CHF 15’000.–
• Unterhaltskosten (pauschal 20%): CHF 4560.–
• Erhöhung steuerbares Einkommen: CHF 3240.–

Für Familie Koller erhöht sich das steuerbare Einkommen durch den Eigenmietwert um 3240 Franken auf 83’240 Franken. Dies bedeutet, dass sie pro Jahr rund 800 Franken mehr Steuern bezahlt.

Beispielrechnung im Kanton Solothurn:

Familie Meier, wohnhaft in Grenchen: 

• Steuerbares Einkommen: CHF 80’000.–
• Hypothek: CHF 600’000.–
• Zinssatz: 2,5%
• Katasterwert Eigenheim: CHF 200’000.– 

Berechnung der Steuerfolgen des Eigenmietwerts:

• Eigenmietwert: (Pauschalsatz 10,63% des Katasterwerts): CHF 21’260.–
• Hypothekarzinsen: CHF 15’000.–
• Unterhaltskosten (pauschal 20%): CHF 4252.–
• Erhöhung steuerbares Einkommen: CHF 2008.– 

Das steuerbare Einkommen von Familie Meier steigt wegen des Eigenmietwerts um 2008 Franken auf 82’008 Franken. Sie bezahlt daher 550 Franken mehr Steuern pro Jahr.

Der Eigenmietwert kann zu hoch sein. Sei es aufgrund eines Fehlers der Behörden oder weil sich seit der letzten Schätzung zum Beispiel durch Umbauten viel verändert hat. Zudem können Sie in vielen Kantonen eine Reduktion des Eigenmietwerts geltend machen, wenn Sie während eines Umbaus zeitweise aus dem Eigenheim ausziehen müssen.

Kontrollieren Sie die Einschätzung des Eigenmietwerts in Ihrer Steuerveranlagung deshalb am besten jährlich. Bei Unstimmigkeiten oder wenn Sie eine begründete Reduktion beantragen möchten, wenden Sie sich am besten direkt an die kantonale Steuerbehörde.

Die politische Diskussion rund um den Eigenmietwert dauert seit Jahren beinahe ohne Unterbruch an. Mehrere Anläufe zur Abschaffung scheiterten bisher. Ende 2024 einigten sich National- und Ständerat schliesslich auf eine vollständige Abschaffung, die eine Verfassungsänderung erforderte. Die Zustimmung von Volk und Ständen liegt seit dem Abstimmungssonntag vom 28. September 2025 vor.

Damit ergeben sich weitreichende steuerliche Veränderungen: 

• Die fiktive Steuerbelastung auf selbstbewohntem Wohneigentum entfällt.
• Für selbstbewohntes Eigentum sind Unterhaltskosten nicht mehr abzugsfähig.
• Für überwiegend selbstgenutzte Zweitwohnungen wird neu eine Objektsteuer erhoben.
• Alle Steuerpflichtigen sind betroffen, da Schuldzinsen künftig nur noch bei vermieteten Liegenschaften steuerlich geltend gemacht werden können.
• Neu eingeführt wird ein Ersterwerberabzug, der Schuldzinsen während einer bestimmten Dauer und bis zu einer festgelegten Höhe zulässt. 

Die Umsetzung erfolgt durch Bund und Kantone – mit einer Umsetzungsfrist gerade auf kantonaler Ebene von mindestens zwei Jahren. Es bleibt also genügend Zeit für eine sorgfältige Analyse und die gezielte Anpassung der Steuerplanung. Wir begleiten Sie dabei gerne Seite an Seite und unterstützen Sie, die neuen Rahmenbedingungen optimal zu nutzen. 

Publikationsdatum:  28.08.2024 / aktualisiert am 29.09.2025