Wenn Sie in Ihrem Eigenheim wohnen, entfällt künftig der Eigenmietwert und Ihr steuerbares Einkommen sinkt. Gleichzeitig verlieren Sie jedoch wichtige Abzugsmöglichkeiten, etwa für Hypothekarzinsen, Unterhalt, Renovationen und energieeffiziente Sanierungen. Die Kantone können weiterhin vorsehen, dass energetische Massnahmen abzugsfähig bleiben. Selbstbewohntes Eigentum wird somit steuerlich neutraler, da steuerliche Subventionen für den Unterhalt wegfallen. Solange die bisher abzugsfähigen Kosten nicht höher waren als der Eigenmietwert, ergibt sich eine steuerliche Entlastung.

Gerade im Alter kann die Abschaffung des Eigenmietwerts für Sie spürbar entlastend sein, weil Ihr Einkommen insgesamt meist tiefer ist. Gleichzeitig stehen oft grössere Renovationen an. Ohne steuerliche Abzüge müssen Sie diese vollständig selbst finanzieren. Umso wichtiger ist es, dass Sie genügend Liquidität behalten.

Eine Amortisation will deshalb gut überlegt sein. Eine Amortisation senkt zwar Zinskosten, bindet aber Kapital und reduziert die finanzielle Flexibilität. Dieses fehlt dann für laufende Ausgaben oder zukünftige Investitionen.

Mit fortschreitendem Alter gewinnen Themen wie Nutzniessung und Wohnrecht an Bedeutung. Solche Gestaltungsmöglichkeiten sollten im Rahmen einer frühzeitigen Nachlass- und Vermögensplanung gezielt geprüft werden.

Wenn Sie erstmals selbstbewohntes Wohneigentum erwerben, profitieren Sie künftig von einem befristeten Steuerabzug. Dieser erleichtert Ihnen den Einstieg und ersetzt den bisherigen Schuldzinsenabzug – allerdings nur für maximal zehn Jahre. Ehepaare können zu Beginn höchstens 10'000 Franken pro Jahr abziehen, Alleinstehende 5'000 Franken. Der Betrag reduziert sich jährlich linear (bei Ehepaaren um 1'000 Franken, bei Alleinstehenden um 500 Franken), bis er vollständig entfällt.

Aufgrund der Begrenzung fällt die steuerliche Entlastung insbesondere in den ersten Jahren mit hohen Hypothekarzinsen meist geringer aus als im bisherigen System.

Viele junge Familien kaufen heute renovationsbedürftige Liegenschaften, was zusätzliche Investitionen erfordert. Während solche Kosten bisher steuerlich geltend gemacht werden konnten, entfällt dieser Vorteil künftig. Eine sorgfältige Planung der Tragbarkeit und der Liquidität gewinnt dadurch zusätzlich an Bedeutung.

Beim Verkauf eines selbstbewohnten Eigenheims fällt auf kantonaler Ebene die Grundstückgewinnsteuer an. Für die Ermittlung des steuerbaren Gewinns werden die Anlagekosten vom Verkaufspreis abgezogen. Dazu zählen insbesondere der Erwerbspreis, wertvermehrende Investitionen sowie Transaktionskosten wie Handänderungsgebühren und Maklerprovisionen. Die Besitzdauer beeinflusst die Steuerbelastung: Grundsätzlich gilt, je länger die Liegenschaft im Besitz war, desto tiefer fällt die Steuer aus.

Bisher wurden wertvermehrende Kosten in der Steuererklärung von den Unterhaltskosten abgegrenzt, da sie nicht abzugsfähig waren. Dadurch entstand eine Dokumentation, die bei einem späteren Verkauf hilfreich war. Mit der neuen Regelung entfällt der Abzug der Unterhaltskosten, und die Erfassung der wertvermehrenden Investitionen erfolgt erstmalig beim Verkauf.

Gerade in Kantonen ohne Ersatzwertregelung, wie dem Kanton Bern, ist es daher besonders wichtig, solche Investitionen sorgfältig zu dokumentieren, um sie bei einem späteren Verkauf als Anlagekosten geltend machen zu können.

Besitzen Sie eine selbstgenutzte Zweitliegenschaft, entfällt auch hier der Eigenmietwert. Gleichzeitig können – wie beim selbstbewohnten Hauptwohnsitz – Unterhaltskosten und Schuldzinsen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden (vorbehältlich der neuen, eingeschränkten Regelungen).

Neu kann eine zusätzliche Objektsteuer ins Spiel kommen, die Kantone und Gemeinden auf Zweitliegenschaften, die überwiegend selbst genutzt werden, einführen können. Dabei handelt es sich um eine Steuer, die nicht an ein Einkommen oder einen Ertrag, sondern direkt an das Eigentum am Grundstück anknüpft (ähnlich den Liegenschaftssteuern). Bemessungsgrundlage ist in der Regel der amtliche Wert oder ein Prozentsatz davon.

Ob eine solche Steuer tatsächlich eingeführt wird, liegt im Ermessen der Kantone und erfordert gegebenenfalls eine Anpassung der kantonalen Verfassung.

Bei Rendite- bzw. vermieteten Liegenschaften ändert sich weniger: Mieteinnahmen bleiben steuerpflichtig und Unterhaltskosten können weiterhin abgezogen werden. Wertvermehrende Investitionen in energetische Massnahmen sind auf Bundesebene jedoch nicht mehr abzugsfähig. Die kantonalen Regelungen dazu sind noch offen (siehe auch «Unterhaltsbedarf»).

Der Schuldzinsenabzug unterliegt den neuen allgemeinen Regelungen. Das bedeutet: Mit Ausnahme des Ersterwerberabzugs können Schuldzinsen künftig nur noch abgezogen werden, wenn eine vermietete Liegenschaft besteht – und auch dann nur beschränkt. Die Höhe des zulässigen Abzugs richtet sich nach dem Anteil des vermieteten Immobilienvermögens am Gesamtvermögen in der Schweiz (quotal-restriktive Methode; kantonal sind gerade die Auswirkungen auf die interkantonale Steuerausscheidung noch ungewiss). Massgeblich sind die steuerlichen Vermögenswerte; bei Liegenschaften ist dies der amtliche Wert. Da dieser in der Regel unter dem Verkehrswert liegt, verstärkt sich der einschränkende Effekt zusätzlich.

Da der vermietete Anteil 50 Prozent des Gesamtvermögens ausmacht, kann er Herr Müller auf Ebene der direkten Bundessteuer 50 Prozent der Schuldzinsen, also 8'500 Franken, steuerlich in Abzug bringen.

Wird eine Liegenschaft teilweise selbst genutzt und teilweise vermietet, ist eine anteilsmässige Aufteilung erforderlich. Massgeblich ist in der Regel das Verhältnis der Wohn- oder Nutzfläche, gegebenenfalls auch die tatsächliche Nutzung (z. B. Vermietungstage bei Ferienwohnungen). Abzugsfähig ist nur der dem vermieteten Anteil zuzurechnende Teil der Unterhaltskosten und der Schuldzinsen. Eine sorgfältige Dokumentation der Nutzungsverhältnisse ist daher wesentlich.

Hier besteht für viele Eigentümerinnen und Eigentümer der grösste Handlungsbedarf. Wenn bei Ihnen notwendige Unterhaltsarbeiten anstehen, lohnt es sich, diese noch vor Inkrafttreten am 1. Januar 2029 umzusetzen. Danach entfällt dieser Abzug vollständig.

Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen:

• Werterhaltend: sichern oder stellen den bisherigen Zustand wieder her (z. B. Ersatz der Küche, Fassadenrenovation). Abzugsfähig.
• Wertvermehrend: erhöhen den Standard oder schaffen zusätzlichen Wohnraum (z. B. Dachausbau, Komfortsteigerung). Nicht abzugsfähig, aber bei späterem Verkauf als Anlagekosten relevant.

Bei teilweise vermieteten Liegenschaften ist eine anteilsmässige Aufteilung erforderlich: Unterhaltskosten für den vermieteten Teil bleiben abzugsfähig; für den selbstgenutzten Teil nicht. Gesamtkosten sind objektiv aufzuteilen.

Energieeffiziente Massnahmen, welche wertvermehrenden Charakter aufweisen, sind auf Bundesebene künftig weder bei selbstbewohnten noch bei vermieteten Liegenschaften abzugsfähig. Bei vermieteten Liegenschaften können jedoch Ersatzinvestitionen (z.B. Heizung, Fenster) weiterhin als Unterhaltskosten abgezogen werden (werterhaltend). Weiter ist auf Bundesebene sowohl bei selbstbewohnten als auch vermieteten Liegenschaften der Abzugsvortrag nicht mehr anwendbar. Ebenfalls sind die Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau nicht mehr abzugsfähig. Denkmalpflegerische Arbeiten bleiben hingegen bei selbstbewohnten und vermieteten Liegenschaften abzugsfähig, sofern sie behördlich angeordnet sind.

Den Kantonen steht es frei, Abzüge für energetische Massnahmen bis maximal 2050 weiterhin steuerlich zu privilegieren. Gleich verhält es sich mit dem Abzugsvortrag und den Rückbaukosten. Nach 2050 sind Abzüge für selbstgenutzte Liegenschaften ausgeschlossen (offen sind kantonale Bestimmungen zu den denkmalpflegerischen Arbeiten).

Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt bei selbstbewohntem Wohneigentum auch der Schuldzinsenabzug – ausser beim Ersterwerberabzug oder bei vermieteten Liegenschaften. Hypothekarzinsen werden damit zu einer reinen Belastung, da sie die Steuern nicht mehr mindern.

Eine stärkere Amortisation reduziert Zinskosten, bindet aber Liquidität im Eigenheim. Dieses Kapital steht weder für Investitionen noch für unerwartete Ausgaben oder Renovationen zur Verfügung. Ohne steuerliche Abzüge ist daher eine nüchterne Betrachtung von Rendite und Liquidität entscheidend.

Ob eine Amortisation sinnvoll ist, hängt vom Vergleich zwischen Hypothekarzins und steuerbereinigter Rendite alternativer Anlagen ab:

• Liegt die Rendite über den Finanzierungskosten, kann es sinnvoll sein, die Hypothek zu behalten und Kapital investiert zu lassen.
• Liegt die Nettorendite darunter, spricht dies für eine Amortisation.

Die Entscheidung sollte nicht isoliert erfolgen: Lebensphase, Risikofähigkeit, Zinsrisiken und künftiger Liquiditätsbedarf sind mit zu berücksichtigen. Eine Amortisation bietet eine sichere «Rendite» in Höhe des eingesparten Hypothekarzinses, reduziert aber die finanzielle Flexibilität.

Für Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer ist besonders relevant, wie hoch die Einlagen in den Erneuerungsfonds sind – und ob sie vor Inkrafttreten am 1. Januar 2029 angepasst werden sollten.

Einlagen in Reparatur- oder Erneuerungsfonds gelten derzeit steuerlich als Unterhaltskosten und sind somit abziehbar, solange der Fonds auf Unterhalt und Instandhaltung ausgerichtet ist. Entscheidend ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Einzahlung, nicht der tatsächliche Einsatz der Mittel.

Nach der Reform sind Einlagen für selbstbewohntes Stockwerkeigentum nicht mehr abzugsfähig. Ein bisheriger Gestaltungsspielraum entfällt.

Eine Erhöhung der Einlagen sollte nur sachlich begründet erfolgen, etwa bei geplanten Reparaturen oder Sanierungen. Ohne konkrete Projekte oder deutliche Abweichungen zu früheren Jahren kann eine starke Erhöhung steuerlich problematisch sein.

Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer sollten gemeinsam prüfen, welche Investitionen anstehen und ob eine Anpassung der Fondsbeiträge sinnvoll ist – unter Berücksichtigung der kantonalen Praxis.

Die Abschaffung des Eigenmietwerts betrifft nur privat gehaltene Liegenschaften. Immobilien im Geschäftsvermögen sind davon nicht betroffen: Unterhaltskosten und Schuldzinsen bleiben hier als geschäftsmässig begründeter Aufwand abzugsfähig.

Auf den ersten Blick könnte eine Immobiliengesellschaft attraktiv wirken. Doch Vorsicht: Die Umsetzung ist komplex. Die Übertragung privat gehaltener Liegenschaften in eine juristische Person zieht in Kantonen wie Bern oder Solothurn Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern, Notariats- und Bewertungsgebühren sowie allenfalls Anpassungen bestehender Finanzierungen nach sich. Zudem entstehen laufende Kosten für Buchhaltung, Jahresabschluss und steuerliche Compliance.

Wer die Liegenschaft selbst nutzt, muss zudem eine marktübliche Miete vereinbaren. Unterbleibt diese, kann dies steuerlich als geldwerte Leistung qualifiziert werden.

Die Gründung einer Immobiliengesellschaft ist daher keine kurzfristige Optimierung, sondern eine langfristige strategische Entscheidung. Sie hängt ab von:

• der Nutzung der Liegenschaft
• dem späteren Verkaufs- oder Weitergabeplan
• dem Zeithorizont und dem Liquiditätsbedarf
• der Finanzierungsstruktur und der Nachfolgeplanung
• der Gesamtsteuerbelastung über die Haltedauer, inklusive späterer Ausschüttungen

Eine sorgfältige Planung und eine ganzheitliche Durchrechnung sind unerlässlich, bevor Schritte zur Einbringung in eine Gesellschaft erfolgen. Gerne stehen wir Ihnen für eine Beratung zur Verfügung.