Haus überschreiben: Das gilt es bei der Weitergabe in der Familie zu beachten – BEKB

Es gibt verschiedene Gründe, das Haus an die nächste Generation abtreten zu wollen. Vielleicht möchten Sie sich verkleinern und den grosszügigen Wohnraum Ihrem Kind mit Familie anbieten. Oder aber Sie wollen weiterhin in Ihrem Eigenheim wohnen bleiben, aber schon mal vorsorglich die Übergabe und die Eigentumsverhältnisse regeln – und sichergehen, dass Ihr geliebtes Heim weiterhin im Besitz der Familie bleibt.

Bei einem Übertrag zu Lebzeiten gilt es zudem, die finanziellen, erbrechtlichen und steuerlichen Konsequenzen zu beachten. Darüber und wie Sie die Liegenschaft in der Familie weitergeben können, klären wir Sie im Folgenden auf.

Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten, eine Immobilie an die nächste Generation zu übertragen: Verkauf, Erbvorbezug und Schenkung. Dabei ist unabhängig von der gewählten Übergabeart der «Verkaufspreis» der häufigste Diskussionspunkt. Oft liegt der sogenannte Familienpreis – also der Preis, zu welchem zum Beispiel Ihr Kind die Liegenschaft übernimmt – 10% unter dem Marktpreis. Schliesslich sparen Sie sich im Vergleich zu einem Verkauf an Dritte die Vermarktungskosten sowie allenfalls die Handänderungssteuer. Für die Kinder kann es also schon allein finanziell interessant sein, das Elternhaus zu übernehmen.

Wir empfehlen, den Verkehrswert der Liegenschaft professionell schätzen zu lassen und möglichst frühzeitig klare Verhältnisse zu schaffen – auch für den späteren Erbfall.

Gerne unterstützen wir Sie in diesem Prozess mit unserer langjährigen Erfahrung und Expertise sowie einem umfassenden regionalen Netzwerk an Fachleuten wie Notaren, Maklerinnen und Schätzern.

Verkauf: Haus zum Verkehrswert an die Kinder verkaufen

Diese Dinge sollten Sie beachten, wenn Sie Ihre Liegenschaft zum Verkehrswert an Ihre Nachkommen verkaufen:

• Finanziell
  Dadurch, dass Sie den Preis erzielen, den Sie auch auf dem freien Markt erhalten hätten, können Sie Ihre finanzielle Lage festigen und gut für später vorsorgen – zum Beispiel für eine altersgerechte Unterbringung.

• Erbrechtlich 
  Es greifen keine erbrechtlichen Pflichten.

• Steuerlich
  Sie als Verkäuferin oder Verkäufer zahlen wie sonst auch eine Grundstückgewinnsteuer. Im Kanton Solothurn zahlen Sie ausserdem die Handänderungssteuer. Im Kanton Bern sind Sie davon befreit, weil Sie an Ihre Nachkommen verkaufen.

Erbvorbezug: das Haus an die Kinder vererben

Folgende Aspekte sind von Interesse, wenn Sie Ihre Immobilie im Rahmen eines Erbvorbezugs an Ihr Kind vererben:

• Finanziell
  Sie übertragen die Liegenschaft unter dem Verkehrswert oder ganz ohne Gegenleistung, mit der Vereinbarung, dass die Differenz später im Erbgang zu berücksichtigen ist. 

• Erbrechtlich
  Das begünstigte Kind zahlt nicht den vollen oder gar keinen Verkaufspreis für das Haus und erhält die Differenz zum eigentlichen Wert als Erbvorbezug. Sobald es zum Erbfall kommt, wird dieser Betrag an die Nachlasssumme angerechnet. Es entsteht eine Ausgleichspflicht gegenüber den anderen Erbinnen und Erben, beispielsweise den Geschwistern.
  
  Im Normalfall muss auch eine allfällige zwischenzeitliche Wertsteigerung der Immobilie ausgeglichen werden. Dies können Sie aber durch einen notariell beurkundeten Abtretungsvertrag oder mit Ihrem Testament verhindern. In jedem Fall dürfen die Pflichtteile der anderen Erbinnen und Erben nicht verletzt werden.
  
  Um schon vor Ihrem Ableben einen Ausgleich zu schaffen, könnten Sie den anderen Erbinnen und Erben ebenfalls vorzeitig Vermögen vererben. In der Praxis geht dies aber natürlich nur, wenn genügend Vermögenswerte vorhanden sind.

• Steuerlich
  Bei der Weitergabe der Liegenschaft im Rahmen eines Erbvorbezugs wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben und es wird keine Handänderungssteuer fällig. Die Differenz zwischen dem Verkehrswert und der Gegenleistung – also dem «Kaufpreis», den die Begünstigten bezahlen – wird allerdings als Schenkung besteuert.
  
  Grosser Vorteil hierbei: In Bern und Solothurn sowie den meisten anderen Kantonen sind die direkten Nachkommen von der Schenkungssteuer befreit.

Schenkung: Haus an Kinder verschenken

Diese Punkte sollten Sie bei einer Schenkung der Liegenschaft an Ihre Nachkommen beachten:

• Finanziell
  Wie der Name schon sagt, wird das Haus in diesem Fall ganz oder teilweise an die Kinder verschenkt – dies haben Sie als Erblasserin oder Erblasser ausdrücklich so zu erklären. Überschreiben Sie die komplette Liegenschaft unentgeltlich, spricht man von einer Schenkung, übergeben Sie das Objekt lediglich unter dem Marktpreis, handelt es sich um eine gemischte Schenkung.

• Erbrechtlich
  Wenn Sie eine Schenkung statt eines Erbvorbezugs als Art der Übertragung nutzen, wird der geschenkte Betrag später in der Erbteilung nicht an das Vermögen angerechnet. So hat das Kind keine Ausgleichspflicht. Allerdings muss auch bei der Schenkung sichergestellt sein, dass die Pflichtteile der anderen Erben und Erbinnen nicht verletzt werden.

• Steuerlich
  Steuerlich gelten bei der Schenkung die gleichen Rahmenbedingungen wie bei einem Erbvorbezug: Es wird keine Handänderungssteuer fällig und die Grundstückgewinnsteuer wird aufgeschoben. Wiederum würde nur die Differenz zwischen dem Verkehrswert und der Gegenleistung als Schenkung besteuert – wovon die Nachkommen in Bern und Solothurn sowie den meisten anderen Kantonen befreit sind.

Wir empfehlen Ihnen, sich von einem Notar respektive einer Notarin beraten zu lassen, um die beste Lösung für Ihre Familie zu finden. Gerne begleiten wir Sie bei diesem Prozess und empfehlen Ihnen Fachleute aus der Region.

Wo sehen Sie sich in der Zukunft? Möchten Sie weiterhin in Ihrem Haus wohnen bleiben und nur die Eigentumsverhältnisse klären? Oder möchten Sie den Platz für Ihre Kinder frei machen und entsprechend zügeln: in eine Mietwohnung oder ein neues Eigenheim?

Wenn Sie weiterhin in der Liegenschaft wohnen bleiben möchten, können Sie sich das Recht auf Nutzniessung oder ein Wohnrecht einräumen lassen. Dies ist öffentlich zu beurkunden und im Grundbuch einzutragen. Wird der Eintrag aus dem Grundbuch gelöscht, endet das Recht auf Nutzniessung oder Wohnrecht. Spätestens aber mit dem Tod aller berechtigten Personen erlischt das Wohn- oder Nutzniessungsrecht.

Haus übertragen mit Wohnrecht

Wenn Sie sich bei der Übertragung der Liegenschaft das Wohnrecht vorbehalten, können Sie lebenslang in Ihrem Haus wohnen bleiben – auch wenn es offiziell bereits Ihren Nachkommen gehört. Entweder wohnen Sie unentgeltlich in der Liegenschaft und zahlen nur für die Nebenkosten oder Sie bezahlen auch eine Art Mietzins für das Wohnrecht, einen sogenannten Wohnrechtszins. Als wohnberechtigte Partei müssen Sie den Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Zahlen Sie eine Miete, wird der Eigenmietwert um den Wohnrechtszins reduziert. Ihre Kinder, die nun rechtmässig im Besitz der Liegenschaft sind, können so also wiederum Steuern sparen.

Haus übertragen mit Nutzniessung

Bei der Nutzniessung können Sie die Immobilie selbst bewohnen oder auch vermieten und entsprechend den Mietzins einnehmen. Sie müssen dafür den Eigenmietwert oder aber den tatsächlichen Mietertrag versteuern. Ausserdem zahlen Sie eine Vermögenssteuer und begleichen die Hypothekarzinsen sowie die Versicherungsprämien. Sie haben also fast alle finanziellen Rechte und Pflichten wie bisher – nur sind Ihre Nachkommen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und dürfen allein über die Umgestaltung und den Verkauf der Liegenschaft bestimmen.

Für Ihre Kinder hat dies im Übrigen steuerliche Vorteile: Da Sie von der Nutzniessung profitieren, hat die Liegenschaft für die eigentlichen Eigentümerinnen weniger Wert, was steuerlich berücksichtigt wird.

In der Regel hat die Nutzniessung weniger finanzielle und steuerliche Auswirkungen auf die neuen Eigentümer und Eigentümerinnen der Liegenschaft. Wir empfehlen Ihnen, sich von einem Notar respektive einer Notarin beraten zu lassen, um die beste Lösung für Ihre Familie zu finden. Gerne begleiten wir Sie bei diesem Prozess und empfehlen Ihnen Fachleute aus der Region.

Häufig kommt die Überlegung der Hausübertragung auf, weil Eigentümerinnen und Eigentümer die Liegenschaft im Pflegefall vor einer möglichen Zwangsveräusserung schützen möchten. Dieser Gedankengang ist berechtigt, denn oftmals reichen die Leistungen aus Krankenkasse sowie der 1. und der 2. Säule nicht aus, um die Pflegekosten zu decken.
Wichtig zu wissen ist aber: Erbvorbezüge und Schenkungen gelten für die Behörden als freiwilliger Vermögensverzicht. Während zehn Jahren rechnen sie den übertragenen Wert inklusive Zins Ihrem Vermögen an (abzüglich 10’000 Franken pro Jahr seit dem Übertrag). Dadurch sinkt Ihr Anspruch auf Ergänzungsleistungen (EL).

Das heisst aber im Umkehrschluss: Wenn Sie Ihre Immobilie frühzeitig an Ihre Nachkommen übertragen und allfällige Pflegekosten erst zehn oder mehr Jahre später anfallen, hat der Vermögensverzicht keinen Einfluss mehr auf Ihre Ergänzungsleistungen.

Sollten auch Sie sich Gedanken zur Weitergabe der Liegenschaft und zu den Auswirkungen auf allfällige Ergänzungsleistungen machen, raten wir Ihnen, sich auch hierzu bei einem Anwalt oder einer Notarin zu informieren – wir unterstützen dabei gerne mit unserem Netzwerk.