Wenn der Verkauf Ihres Eigenheims immer mehr zum Thema wird, überlegen Sie sich zunächst, was Sie sich für die Zukunft wünschen:

• Welche Ansprüche soll Ihr künftiges Zuhause erfüllen?
• Soll es eher ein Haus oder eine Wohnung sein?
• Möchten Sie wieder Wohneigentum kaufen oder zur Miete wohnen?

Überlegen Sie auch, ob ein Verkauf oder eine Schenkung innerhalb der Familie  eine Option ist. Vielleicht können Sie die Immobilie so bereits übertragen und via Nutzniessung oder Wohnrecht dennoch darin wohnen bleiben.

Die Antworten auf diese Fragen und insbesondere der Zeithorizont wirken sich auf den Verkauf Ihrer Immobilie aus und sind auch hinsichtlich der finanziellen Konsequenzen entscheidend.

In jedem Fall gilt: Lassen Sie sich von Profis beraten, damit Sie eine Entscheidung informiert fällen können – sei es für den reinen Verkauf, den Übergang vom alten ins neue Wohnglück oder die gesamte Nachlassplanung.

Bei einem Hausverkauf kommen immer auch Fragen rund um die Kosten und die Finanzierung auf. Gerade auch dann, wenn Sie noch eine oder mehrere laufende Hypotheken auf Ihrer Immobilie haben.

Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit der BEKB auf, um die beste Lösung zu finden. In einem umfassenden und informativen Gespräch zeigen wir Ihnen auf, welche Möglichkeiten Ihnen in Sachen Hypothek offenstehen und welche Schritte und Überlegungen als Nächstes für Sie relevant sind.

Was passiert mit meiner Hypothek?

Je nach Hypothekarmodell und vertraglichen Bedingungen können Sie die Hypothek auslaufen lassen, flexibel kündigen oder müssen gewisse Fristen und Konditionen beachten.

Eine Festzinshypothek kann allenfalls von der Käuferschaft übernommen werden. Wenn Sie selbst wieder Wohneigentum kaufen, können Sie die Hypothek unter Umständen auch «mitzügeln», also auf die neue Immobilie übertragen. In unserem Blogartikel zum Thema Hypothek übertragen und übernehmen finden Sie weitere nützliche Informationen.

So oder so ist es wichtig, dass Sie den Vertrag Ihrer bestehenden Hypothek frühzeitig prüfen, damit Sie über Ihre Möglichkeiten Bescheid wissen und den geeigneten Weg finden. 

Wann muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen?

Wenn Sie eine Hypothek früher als geplant auflösen, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Diese hängt von den vereinbarten Konditionen und der aktuellen Marktlage ab. Wie hoch die Entschädigung ist, berechnet sich aus der Differenz zwischen dem geschuldeten Zinsbetrag für die restliche Laufzeit und dem Anlageertrag, den Ihre Bank am Geld-/Kapitalmarkt erzielen kann.

Manche Eigentümerinnen und Eigentümer erhöhen – wenn es zur Forderung einer Vorfälligkeitsentschädigung kommt – den Verkaufspreis (teilweise) um den geschuldeten Betrag, um so die Kosten beim Verkauf der Liegenschaft zu reduzieren. Dies sollte aber ein gut überlegter Entscheid sein und kann sich negativ auf die Attraktivität der Liegenschaft für Interessierte auswirken.

Am besten, Sie informieren sich bei Ihrem Bankberater respektive Ihrer Bankberaterin, was für Sie gilt und wie Sie das Beste aus der Situation herausholen können.

Welche Kosten kommen beim Hausverkauf in der Schweiz auf mich zu?

Nebst einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung müssen Sie mit folgenden Kosten und Steuern rechnen:

• Notariat: Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags, Anmeldung des Eigentumsübertrags beim Grundbuchamt, Errichtung allfälliger Schuldbriefe (Kostenübernahme in der Regel 50/50 zwischen Käufer- und Verkäuferseite)
• Vermarktung des Objekts: allenfalls Maklerdienste oder kostenpflichtige Inserate
• Grundstückgewinnsteuer auf den Reingewinn
• Handänderungssteuer: beträgt im Kanton Bern 1,8% des Kaufpreises, im Kanton Solothurn 2,2% des Kaufpreises (wird meistens von der Käuferseite bezahlt)

Wie berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer?

Die Grundstückgewinnsteuer wird bei Übergabe der Liegenschaft und Erhalt der Zahlung des Kaufpreises fällig und ist auf den Reingewinn zu entrichten. Dieser berechnet sich wie folgt:
Reingewinn = Verkaufspreis – Erwerbspreis – wertvermehrende Investitionen – Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf   
In manchen Fällen ist ein Steueraufschub möglich. Das heisst, die Grundstückgewinnsteuer muss erst zu einem späteren Zeitpunkt gezahlt werden. Beispielsweise dann, wenn Sie mit dem Verkaufserlös innert zwei Jahren erneut ein selbst genutztes Eigenheim in der Schweiz erwerben. Die Steuerschuld ist in diesen Fällen erst bei der Veräusserung der Ersatzliegenschaft zu begleichen.

Die Grundstückgewinnsteuer für Ihre Immobilie können Sie ganz einfach online berechnen:

Grundstückgewinnsteuer für den Kanton Bern berechnen

Grundstückgewinnsteuer für den Kanton Solothurn berechnen

Damit Sie Ihre Immobilie zum Kauf anbieten können, müssen Sie den Wert der Liegenschaft schätzen (lassen), die entsprechende Verkaufsdokumentation erstellen und das Objekt vermarkten.

Dies können Sie selbstständig tun oder eine Maklerin respektive einen Makler engagieren. Maklerdienste schlagen sich natürlich auf der Kostenseite nieder, dafür nimmt Ihnen ein Profi einige teilweise sehr aufwendige oder gar unangenehme Aufgaben ab.

Für die Bestimmung des effektiven Verkaufspreises gibt es zwei Möglichkeiten: Sie definieren einen Fixpreis oder holen im Rahmen eines Bieterverfahrens verschiedene Gebote ein. Je nachdem kommt es zu weiteren Preisverhandlungen oder mehreren Bieterrunden.

Egal, wofür Sie sich entscheiden, wir unterstützen Sie gerne bei der Vermarktung Ihrer Immobilie – mit unserem umfassenden Netzwerk an Immobilienprofis, der Aufnahme Ihres Objekts ins interne Immobilienbuch oder der Empfehlung nützlicher Quellen und Anlaufstellen.

Immobilie schätzen (lassen)

Den richtigen Verkaufspreis zu ermitteln, ist essenziell. Denn wenn er zu hoch liegt, zieht sich der Verkaufsprozess unnötig in die Länge und führt zu Frustration. Ist er zu tief, verschenken Sie bares Geld.

Der Verkehrswert – also der Preis, der unter marktüblichen Bedingungen innert zwölf Monaten erzielt werden müsste – hängt von mehreren Faktoren ab:

• Standort (Stadt/Land/Agglomeration, Kanton, Steuerfuss etc.)
• Lage (Quartier, Infrastruktur, Aussicht etc.)
• Gebäude (Baujahr, Grösse, allgemeiner und energetischer Zustand, Sanierung etc.)

Für eine erste grobe Einschätzung schauen Sie sich am besten vergleichbare Objekte auf Immobilienportalen an oder nutzen Sie kostenlose Online-Rechner. Eine detaillierte Einschätzung können Ihnen aber nur Fachpersonen geben, beispielsweise eine Maklerin oder ein professioneller Schätzer. 

Wie bereite ich die Verkaufsdokumentation vor?

Die Verkaufsdokumentation sollte unter anderem Folgendes umfassen: 

• hochwertige Innen- und Aussenfotografien
• Grundbuchauszug
• Grundrissplan
• Unterlagen zur Finanzierung
• Auflistung der getätigten Investitionen

Da die Dokumentation quasi die Visitenkarte Ihrer Immobilie ist, sollte sie ansprechend und professionell wirken. Achten Sie also auch auf kleinste Details, beauftragen Sie allenfalls Fachleute (beispielsweise für die Fotos) und ziehen Sie in Betracht, die Dokumentation in mehreren Sprachen zu erstellen.

Wo und wie kann ich mein Objekt inserieren?

Das Inserat Ihrer Immobilie sollte den bestmöglichen Gesamteindruck vermitteln. Dabei helfen insbesondere ansprechende Bilder. Je mehr Informationen Sie liefern, desto vertrauenswürdiger wirkt die Annonce. Die Aufnahme einer 3-D-Begehung in Ihr Inserat kann zudem helfen, nicht ernsthaft Interessierte frühzeitig herauszufiltern.

Fragen Sie sich punkto Plattform, wo Sie die meisten Menschen erreichen – und vor allem Ihre konkrete Zielgruppe (zum Beispiel Familien, Doppelverdienerpaare oder Seniorinnen und Senioren).

Überlegen Sie sich auch, wie und wo Sie am ehesten nach einer neuen Immobilie suchen würden, und nutzen Sie diese Möglichkeiten: zum Beispiel Inserate auf Internetportalen oder Maklerwebsites, Bekanntgabe innerhalb des Freundeskreises, der Familie und des Arbeitsumfelds, Flyer und Aushänge bei der Bank oder in lokalen Geschäften.

Tipp: Inserieren Sie Ihre Immobilie auf newhome, der Immobilienplattform der Kantonalbanken.

Als Nächstes führen Sie Besichtigungen durch, damit sich Interessierte ein Bild von der Liegenschaft machen können und Sie die potenziellen Käufer und Käuferinnen kennenlernen. Dieser Schritt kann sehr anspruchsvoll sein, sowohl zeitlich als auch emotional. Engagieren Sie eine Maklerin oder einen Makler, übernimmt die Fachperson diese Aufgabe meistens.

Haben Sie glaubwürdige Interessenten gefunden, geht es ans Verhandeln. Sprechen Sie auch über bestimmte Vorstellungen bezüglich des Zeitpunkts sowie des Übergabezustands und klären Sie ab, ob schon ein Finanzierungsnachweis vorliegt. Diese Angaben können Ihnen beim Entscheid für die Käuferschaft helfen. Letztlich ist es häufig aber auch Ihr Bauchgefühl, das den entscheidenden Impuls gibt.

Sie haben zufriedenstellende Käuferinnen respektive Käufer gefunden und den Zuschlag gesprochen? Nun wird beim Notariat der Kaufvertrag erstellt und Sie besprechen letzte Details mit der Käuferschaft.

Beim Beurkundungstermin unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag auf dem Notariat. Üblicherweise erhalten Sie am Tag der Unterzeichnung eine Anzahlung des Kaufpreises, allenfalls auch schon zuvor mit der Reservation der Liegenschaft durch die Käuferschaft. Anschliessend werden die restlichen Formalitäten rund um Grundbucheintrag, Rechnungen und Steuern abgewickelt.

Auch bei diesem Schritt sind wir an Ihrer Seite. Unsere Kundenberater und Kundenberaterinnen geben Ihnen gerne Auskunft zu unserem regionalen Netzwerk, unterstützen Sie bei der Verkaufsabwicklung, lesen den Vertragsentwurf gegen und beraten Sie bei Bedarf in Sachen Anschlusslösung der Eigenheimfinanzierung. Kurzum: Wir sind Ihre Ansprechpartnerin für alle Fragen rund um den Hausverkauf.

Welche Möglichkeiten habe ich, um die Finanzierung meines neuen Eigenheims sicherzustellen?

Sie verkaufen nicht nur Ihr Eigenheim, sondern erwerben auch ein neues Objekt? Dann kann es eine Herausforderung sein, dass Ihr Kapital noch in der alten Immobilie gebunden ist, Sie dieses aber schon für die neue Liegenschaft benötigen.

Hierbei gibt es drei Szenarien:

1. Erst Verkauf, dann Kauf: Das Eigenkapital ist bereits wieder frei und kann ins neue Eigenheim investiert werden.
2. Zeitgleicher Verkauf und Kauf: Das Eigenkapital kann direkt weiterverwendet werden, es ist keine Übergangsfinanzierung notwendig.
3. Erst Kauf, dann Verkauf: Es braucht allenfalls eine Übergangsfinanzierung bis zur Finalisierung des Verkaufs respektive der Auszahlung des Verkaufserlöses. In diesem Fall beraten wir Sie gerne zu Ihren Möglichkeiten bei der BEKB.

Sobald Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkauft haben, heisst es Abschied nehmen. Gleichzeitig dürfen Sie sich aufs neue Kapitel freuen. Bereiten Sie den Umzug gut vor, damit alles so reibungslos wie möglich abläuft und Sie entspannt in Ihrem neuen Zuhause ankommen. Vergessen Sie auch nicht, allen wichtigen Stellen die Adressänderung zu melden.

Mit der Käuferschaft regeln Sie letzte Details wie die Übernahme von Serviceverträgen und allfällige kleine Reparaturen. Dann ist es so weit: Sie übergeben die Immobilie im vereinbarten Zustand. Halten Sie den Zustand und allfällige Mängel genaustens in einem Übergabeprotokoll fest, damit es später nicht zu Unstimmigkeiten kommt.

Die Immobilie ist verkauft, der Kaufpreis auf Ihrem Konto. Nach Abzug der Grundstückgewinnsteuer, der Verkaufsgebühren, einer allfälligen Vorfälligkeitsentschädigung und der potenziellen Rückzahlungen an die Pensionskasse halten Sie den Verkaufserlös in den Händen.

Je nach Ihrer individuellen Situation kann es sinnvoll sein, diesen zu reinvestieren. Sei es, um Ihr Vermögen zu vermehren, sich vor Inflation zu schützen oder sich schon bald den nächsten Traum zu erfüllen. In einer umfassenden Anlageberatung finden wir gemeinsam eine passende Lösung und wählen die optimale Anlagestrategie für Ihre Bedürfnisse.

So sind Sie bestens für das nächste Kapitel in Ihrem Leben aufgestellt und können sich ganz in Ruhe in Ihrem neuen Zuhause einleben.